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Ces dernières années, le marché des entrepôts en Pologne s’est développé comme une traînée de poudre, atteignant des sommets avec des taux d’inoccupation historiquement bas. Sommes-nous déjà en présence d’une bulle en expansion ou s’agit-il d’une évolution légitime ?

Il n’y a pas eu de pénurie de stimuli pour stimuler la demande mondiale d’espace d’entreposage. La guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine en 2018-2019, qui a remis en question le modèle précédent du commerce international, peut être considérée comme le premier tournant. De nombreuses entreprises, qui avaient jusqu’alors externalisé leur production principalement en Chine, ont commencé à diversifier leurs chaînes d’approvisionnement, contribuant progressivement à leur plus grande régionalisation.

Cependant, un événement d’une ampleur incomparable a été la pandémie de COVID-19 en 2020. En raison des restrictions sanitaires, les chaînes d’approvisionnement mondiales ont été perturbées, ce qui a contribué à l’augmentation des prix des produits importés et à l’existence de pénuries de matières premières et de produits intermédiaires. Dans le même temps, le segment du commerce électronique a commencé à gagner en importance, sa part dans le total du commerce de détail mondial passant de 13,7 % en 2019 à 17,5 % en 2021. Ainsi, selon un rapport de la Harvard Business Review, la pandémie a amorcé la tendance à déplacer définitivement l’approvisionnement du niveau mondial au niveau régional, en raccourcissant les chaînes d’approvisionnement mondiales afin de réduire leur vulnérabilité aux perturbations et aux chocs extérieurs.

Le dernier événement clé a été l’invasion de l’Ukraine par la Russie le 24 février 2022. Les sanctions imposées par les pays occidentaux, les boycotts des consommateurs et les dommages causés aux infrastructures ukrainiennes ont contribué à la hausse des prix des matières premières énergétiques, aux pénuries de matériaux et aux perturbations logistiques qui, selon un rapport du Forum économique mondial, pourraient se faire sentir jusqu’à 24 mois après la fin de la guerre.

Toutes ces turbulences dans l’économie mondiale ont contribué à une tendance croissante à la régionalisation de l’approvisionnement, au raccourcissement des chaînes d’approvisionnement et, par conséquent, à une augmentation du besoin d’espace de stockage local. Cette tendance se fait sentir en Europe en particulier avec le phénomène de délocalisation de la production, c’est-à-dire la relocalisation de la production dans les économies d’origine, principalement dans les pays asiatiques. Actuellement, le taux d’inoccupation dans la plupart des pays de l’UE est inférieur à 5%, ce qui suggère la poursuite d’une demande historiquement élevée.

Le marché polonais des entrepôts

En Pologne, comme le montre la figure 1 ci-dessous, les revenus des entreprises fournissant des services d’entreposage et des activités de soutien au transport ont considérablement augmenté, avec des pics en 2016 et 2021.

Figure 1

Revenues of companiesLe marché polonais de l’entreposage se distingue exceptionnellement dans le contexte des économies européennes, avec une croissance annuelle de 20% en termes d’espace à partir de 2004 (voir la figure 1 ci-dessous pour la progression historique de la croissance), avec un taux d’inoccupation historiquement bas autour de 4% en 2022. Comme le montre la figure 2 ci-dessous, il y a même des régions entières où le taux d’inoccupation sera de 0 % au quatrième trimestre 2022 pour les biens industriels et logistiques. Au T2 2022, le stock total d’entrepôts en Pologne a atteint 26,5 millions de m², ce qui fait du pays le cinquième marché de l’UE et le deuxième en termes d’espace d’entrepôt en construction. Bien que cela signifie que le marché des entrepôts en Pologne est déjà développé plus que proportionnellement au PIB (la Pologne est la sixième économie de l’UE), il y a un certain nombre de facteurs qui justifient cela.

Figure 2

warehouse space

Figure 3

Vacancy rate PolandTout d’abord, les coûts de location des espaces d’entreposage sont, malgré les augmentations des deux dernières années, toujours parmi les plus bas d’Europe, oscillant autour de 4-5€/m2, comparé à 5-6€ en République tchèque, 6-7€ en Allemagne et même 8-10€ au Royaume-Uni. Dans le même temps, les investissements dans les entrepôts en Pologne se caractérisent par des taux de rendement plus élevés, allant jusqu’à 6%, contre 4% pour la plupart des marchés développés de l’UE.

Deuxièmement, la situation géographique de la Pologne, qui est le principal centre logistique pour les entreprises qui prévoient de se développer sur les marchés d’Europe centrale et orientale, est également un facteur important. Compte tenu notamment de la guerre en Ukraine, il est donc possible que l’on assiste dans un avenir proche à une tendance à la délocalisation de la production de l’Ukraine, de la Russie et de la Biélorussie vers la Pologne, étant donné son adhésion à l’OTAN et à l’UE et l’antagonisme croissant entre l’Est et l’Ouest.

Dans le contexte des changements initiés par la pandémie et la guerre en Ukraine, la demande d’espace d’entreposage en Europe va donc continuer à croître dans les années à venir. Selon un rapport du groupe CBRE, jusqu’à 30 millions dem2 d’entrepôts supplémentaires seront encore nécessaires en Europe d’ici 2025, ce qui laisse une grande marge de progression.

Cependant, compte tenu de l’inflation encore élevée en Pologne (8,2 % en septembre 2023 contre 5,3 % pour la zone euro), de la croissance dynamique de la valeur du marché des entrepôts à ce jour et de l’adhésion de la Pologne au groupe des économies développées, il n’est pas exclu que dans les années à venir, les taux de location en Pologne commencent à se rapprocher de ceux observés en Europe de l’Ouest. Ainsi, la croissance sans précédent de la valeur du marché polonais des entrepôts au cours des deux dernières années devrait se stabiliser lentement et se rapprocher de la moyenne européenne de 10-11%.

Comme le souligne Renata Osiecka, Managing Partner d’AXI IMMO Group, le rythme auquel ces changements se produiront sera principalement influencé par les décisions du gouvernement sur les politiques liées à l’inflation ou à la recherche de nouvelles chaînes d’approvisionnement alternatives pour les matières premières énergétiques et les matériaux de construction après l’agression de la Russie en Ukraine. Espérons donc qu’elles seront réfléchies.

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