Le marché immobilier tchèque en hausse

Les prix des logements tchèques continuent d’augmenter fortement, malgré une récession économique induite par le coronavirus. Le prix moyen des appartements en République tchèque a bondi de 8,37 % (4,9 % corrigé de l’inflation) au cours de l’année qui s’est achevée au troisième trimestre 2020, après des hausses en glissement annuel de 7,75 % au deuxième trimestre 2020, de 8,6 % au premier trimestre 2020, de 8,93 % au quatrième trimestre 2019 et de 8,72 % au troisième trimestre 2019, selon la banque centrale du pays, la Banque nationale tchèque (CNB).

Prague est déjà l’une des villes les plus chères d’Europe pour l’achat d’une maison, l’accession à la propriété dans la capitale devrait donc devenir encore plus inaccessible. Mais cette augmentation est due à des forces économiques plus larges qui inquiètent sérieusement les analystes. La République tchèque est le marché du logement le moins abordable d’Europe, avec une moyenne de 12,2 salaires annuels bruts nécessaires pour acheter un appartement de 70 mètres carrés, selon l’enquête de Deloitte sur l’accessibilité au logement publiée en 2021.

Selon l’OCDE, les prix de l’immobilier national ont grimpé de 89 % en République tchèque au cours des six dernières années, soit plus rapidement que la croissance des prix des logements dans la plupart des pays de l’UE.

La situation est aggravée par le fait que la croissance des prix de l’immobilier ne s’accompagne pas d’une croissance équivalente des salaires. Cela signifie que si les maisons dans les grandes villes comme Prague et Brno se rapprochent des prix de l’immobilier dans les pays voisins comme l’Allemagne et l’Autriche, les salaires moyens restent beaucoup plus bas que dans ces pays.

Selon une enquête rapportée par ČT24, seuls quatorze pour cent des jeunes peuvent aujourd’hui se permettre un prêt hypothécaire. Pour le quart qui obtient un accord, le bien immobilier ne correspond souvent pas à leurs attentes.

Bien que certaines banques tiennent déjà compte de l’âge des demandeurs de prêts hypothécaires et réduisent légèrement les taux d’intérêt, près de trente pour cent des jeunes préfèrent désormais retarder l’achat d’un bien immobilier.

L’inflation et les prêts hypothécaires augmentent régulièrement

Les taux hypothécaires ont connu leur plus forte hausse depuis 2003 en raison des mesures prises par la Banque nationale pour lutter contre l’inflation.

“Les taux hypothécaires sont passés sous la barre des 2,0 % au cours de l’année 2020 et ces prêts extrêmement bon marché encouragent actuellement les clients à investir dans le secteur résidentiel, malgré la forte hausse continue des prix”, a déclaré Colliers International, ajoutant qu’il y avait eu un volume record de prêts hypothécaires approuvés en 2020.

Cependant, ces derniers mois ont vu une énorme demande de prêts hypothécaires en République tchèque, avec des préoccupations croissantes qu’un prochain coup de marteau économique résultant de la pandémie verra les prix monter en flèche. Mais pour ceux qui n’ont pas encore contracté un prêt hypothécaire bon marché, il pourrait déjà être trop tard.

Les nouvelles données de Fincentrum Hypoindex montrent que le taux hypothécaire moyen a connu sa plus forte hausse depuis 2003 le mois dernier. Le taux moyen est passé à 2,99 %, contre 2,70 % en novembre. Il s’agit de la dixième hausse consécutive, ce qui montre clairement que l’époque des taux d’intérêt hypothécaires extrêmement bas appartient désormais au passé.

À court terme, toutefois, cela signifie que les prêts hypothécaires deviennent plus chers, parallèlement à la hausse des prix des petites dépenses de consommation. La politique de la banque consistant à augmenter les taux d’intérêt a été critiquée par le précédent gouvernement tchèque pour cette raison, mais les économistes ont reconnu qu’il s’agissait d’une mesure nécessaire pour contenir l’inflation. Aujourd’hui, le ton pessimiste est de plus en plus courant, car on s’attend à ce que les taux continuent à augmenter.

Les nouvelles données mensuelles de Fincentrum Hypoindex montrent que le taux hypothécaire moyen en République tchèque au début du mois d’avril est de 4,88 %. Il s’agit d’une augmentation de 0,26 % par rapport au mois précédent, et d’un bond d’un point de pourcentage entier depuis la fin de 2021.

Un prêt hypothécaire d’une valeur de 3,5 millions de couronnes tchèques, avec une durée fixe de trois ans, une échéance de 25 ans et un taux d’intérêt moyen de 4,88 %, nécessite des paiements mensuels de 20 227 couronnes tchèques.

“Tout le monde ne peut pas se permettre cela”, a déclaré Sýkora. “En raison des taux élevés et des prix élevés de l’immobilier, les prêts hypothécaires redeviennent un produit réservé aux sections à hauts revenus de la population.”

L’inflation a atteint 6,6 % en décembre et la Banque nationale tchèque évoque désormais ouvertement la possibilité qu’elle atteigne deux chiffres cette année. Dans ce contexte, la banque a progressivement augmenté le taux d’intérêt de base dans l’espoir de retirer de l’argent de la circulation, ce qui incitera davantage les gens à épargner tout en rendant les prêts bancaires plus chers.

L’inflation a atteint un pic de près de 10 % en République tchèque en janvier. La hausse mensuelle des prix à la consommation par rapport à décembre a été la plus importante de l’histoire de la République tchèque indépendante.

“Les effets de la hausse des taux hypothécaires nous ont maintenant frappés de plein fouet”, a déclaré Jiří Sýkora, analyste hypothécaire chez Fincentrum & Swiss Life Select. “Dans l’ensemble, le taux d’intérêt moyen dépasse nettement les trois pour cent, se stabilisant à 3,43 pour cent en janvier 2022. Il s’agit d’une augmentation de 0,44 pour cent, dépassant l’augmentation record établie le mois dernier. Cependant, il est clair que nous devons nous attendre à une augmentation similaire au cours des prochains mois.”

Les propriétaires sont également concernés

Les prix des loyers devraient également augmenter cette année. Les propriétaires seront frappés par la hausse des coûts globaux d’entretien des bâtiments, y compris les dépenses administratives nécessaires telles que la collecte des eaux usées et les coûts de l’énergie et de l’eau.

La capacité des propriétaires à augmenter les loyers dépend du contrat qui régit la location. Les augmentations sont généralement autorisées par une clause dite d’inflation, qui permet d’augmenter les loyers en fonction du taux d’inflation.

Mais même ceux qui n’ont pas de clause d’inflation peuvent augmenter leurs prix. Les propriétaires peuvent proposer des augmentations de loyer allant jusqu’à 20 % afin de s’assurer que leurs prix sont conformes aux loyers comparables dans la même zone, un paramètre qui doit être déterminé par des experts.

Les économistes prévoient que la plupart des loyers augmenteront au même rythme que le taux d’inflation global de l’année dernière, soit 3,8 %. Cela signifierait des augmentations de centaines, voire de milliers de couronnes. En outre, les locataires et les emprunteurs doivent s’attendre à des factures plus élevées pour les services publics, notamment l’électricité et le gaz, en raison de la flambée des prix de l’énergie dans toute l’Europe.

Les villes deviennent de moins en moins abordables

Des nouvelles encore plus inquiétantes sont arrivées avec une analyse montrant que les prix des appartements à Brno, la deuxième plus grande ville de République tchèque, ont dépassé pour la première fois la barre des 100 000 CZK/m².

Selon FérMakléři.cz, les prix des appartements dans la capitale morave ont augmenté d’un cinquième en glissement annuel. L’analyse s’est basée sur la coopération avec plus d’une centaine d’agents immobiliers tchèques. Au premier trimestre de 2021, le prix moyen d’un appartement à Brno était de 86 126 CZK/m², alors qu’il atteint aujourd’hui 103 316 CZK/m². Pourtant, les augmentations les plus importantes du prix des appartements au cours de l’année écoulée n’ont pas été observées à Brno, selon les analystes, mais à Ústí nad Labem. La ville a connu une énorme augmentation des prix moyens de 56,6 % par rapport à l’année précédente.

Les autres villes qui ont connu des augmentations annuelles particulièrement importantes sont Ostrava, Olomouc, Hradec Králové et České Budějovice.

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Trouver des moyens de lutter contre la hausse des prix

Les autorités cherchent des moyens d’aider les acheteurs d’un premier logement à faire face à la flambée des prix, mais l’offre limitée de propriétés leur laisse peu d’outils à leur disposition.

Le maire de Prague, Zdenek Hrib, a déclaré à Reuters que la ville s’était concentrée sur la reconstruction des appartements municipaux afin d’augmenter l’offre et de garder un certain nombre de logements en réserve pour les travailleurs essentiels, tels que les enseignants, les policiers et les travailleurs sociaux.

Les données publiées hier par le bureau des statistiques tchèques montrent que la construction de près de 10 000 appartements ou maisons a débuté à Prague l’année dernière. Il s’agit du nombre le plus élevé de nouveaux développements pour une année donnée depuis 2000.

Les autorités de la ville sont convaincues que ces projets permettront d’offrir un espace de vie à un nombre beaucoup plus important de Praguois au cours des prochaines décennies. “D’ici 2050, jusqu’à 600 000 nouveaux habitants pourraient venir s’installer à Prague”, a déclaré Petr Hlaváček, premier adjoint au maire de Prague.

Face à la crise de l’offre de logements abordables, de nouvelles solutions sont envisagées pour permettre à davantage de personnes de devenir propriétaires de leur logement. Une proposition qui prend de l’ampleur est la possibilité de partager un logement.

Ce système est déjà populaire dans d’autres villes d’Europe centrale, notamment Berlin, Vienne, Hambourg et Munich, où les programmes de logement partagé impliquent généralement un groupe de copropriétaires qui financent conjointement la construction d’un nouveau bâtiment avec certains espaces communs tels qu’une cuisine, une salle à manger, un garage, un atelier ou un jardin.

Des enquêtes sont actuellement menées en République tchèque pour déterminer l’intérêt du public pour de telles initiatives de logement. Les villes de Liberec et de Hrádek nad Nisou participent à une étude de viabilité des projets de logements partagés menée par l’Université technique de Liberec, l’Académie tchèque des sciences, l’association Arnika et l’Université Masaryk de Brno. D’autre part, les chercheurs soulignent que le mode de vie en colocation a tendance à séduire davantage les jeunes. C’est certainement le cas à Psáry, une municipalité située à l’extérieur de Prague, où une proposition de construction d’appartements en colocation pour les jeunes enseignants entrants est à l’étude.

Malgré la rareté de l’offre de logements neufs à Prague, on trouve des biens intéressants à un prix inférieur au prix moyen du marché. Il existe de nombreuses options pour protéger son épargne, comme les dépôts à terme, les fonds communs de placement, les actions ou même les crypto-monnaies. Cependant, en période d’incertitude, l’un des moyens les plus sûrs de protéger ses actifs a toujours été l’immobilier. Alors que la valeur de l’argent diminue, l’immobilier fait le contraire. C’est un actif qui peut générer des rendements en plus d’augmenter sa valeur.

Selon les dernières enquêtes, l’année dernière, les ventes d’appartements neufs dans la capitale ont augmenté de 28 % et leur prix a progressé de près de 30 % en un an. Les logements neufs, en particulier à Prague, sont une denrée rare. L’année dernière, l’offre de nouveaux appartements a été la plus faible de la décennie.

Deux immeubles d’appartements se trouvent actuellement sous le prix moyen du marché pragois : Juliett et India, dans le quartier Kbely de Prague. Tous deux sont en cours de préparation par Skanska Reality. Le prix favorable est garanti fixe. Il restera le même depuis la signature du contrat jusqu’à votre emménagement. L’augmentation des prix des matériaux de construction ne sera pas répercutée sur le prix de l’appartement.

L’ensemble du projet utilise des caractéristiques et des technologies d’infrastructure bleu-vert qui, en plus d’une utilisation efficace de l’énergie et de la gestion des eaux pluviales, assurent également la protection de la biodiversité, l’utilisation de matériaux sains et une gestion efficace des déchets.

Bibliographie :

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William Nattrass, « Czech mortgage rates increase dramatically as inflation kicks in”, Expats.cz, 19 January 2022. https://www.expats.cz/czech-news/article/czech-mortgage-rates-are-increasing-dramatically-as-inflation-measures-take-effect

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