Skip to main content

Po sześciu latach silnych wzrostów cen domów, rynek mieszkaniowy w Bułgarii nadal tętni życiem. Ogólnokrajowy wskaźnik cen domów wzrósł o 7,51% (6,83% po uwzględnieniu inflacji) w ciągu roku do I kwartału 2021 r., przyspieszając z poziomu wzrostu o 4,7% w tym samym okresie ubiegłego roku, co stanowiło najsilniejszy wzrost cen domów od trzech lat.

Ceny nowych mieszkań wzrosły o 6,7% w ciągu roku do I kwartału 2021 r., co oznacza gwałtowny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, kiedy to wzrost wynosił 2% r/r. Po skorygowaniu o inflację ceny wzrosły o 6%. W ostatnim kwartale ceny nowych mieszkań wzrosły o 3,4% (2,5% skorygowane o inflację).

Ceny istniejących mieszkań wzrosły o 8% (7,3% skorygowane o inflację) w I kw. 2021 r. w stosunku do roku poprzedniego, co stanowi największy wzrost rdr od I kw. 2018 r. Kwartał po kwartale ceny istniejących domów wzrosły o 3% (2,2% skorygowane o inflację).

W ostatnich latach niemal zerowe oprocentowanie lokat bankowych zachęcało do inwestowania w nieruchomości. Dlatego też rynek mieszkaniowy zaczął rosnąć w 2014 r. i od tego czasu przyspiesza, odbijając się od potężnego krachu po boomie z lat 2000-2008, kiedy ceny nieruchomości mieszkaniowych skoczyły o około 300%.

Przewiduje się, że gospodarka wzrośnie o 4,6% w tym roku i o kolejne 4,1% w 2022 r., po spadku o 4,2% w ciągu 2020 r. W II kw. 2021 r. gospodarka Bułgarii rozszerzyła się o 9,9% w stosunku do roku poprzedniego, po skurczeniu się o 1,8% w I kw. Był to pierwszy kwartał ekspansji rdr od pięciu kwartałów, głównie ze względu na efekt niskiej bazy po szoku pandemicznym w ubiegłym roku.

Rynek mieszkaniowy w Bułgarii – czy poprawia się?

Od kilku lat popyt przewyższa podaż. Popyt na mieszkania znacznie przewyższył podaż i ta nierównowaga na bułgarskim rynku nieruchomości będzie się utrzymywać w latach 2022-2023. Popyt jest napędzany przez czynniki opisane poniżej.

W ostatnim czasie w Bułgarii coraz bardziej widoczna jest niska rentowność depozytów bankowych, ponieważ banki wprowadzają płatności za duże kwoty depozytów, przez co trzymanie pieniędzy w banku staje się nieopłacalne. Na tle ujemnej rentowności terminowych depozytów bankowych, nieruchomości stają się opłacalną inwestycją: można je wynająć z rocznym zyskiem 5-7%, a po kilku latach sprzedać po wyższej cenie.

Globalna inflacja i gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych spowodowały ostry zwrot i można śmiało nazwać rok 2021 rokiem wzrostu cen. A ceny wszystkiego i wszędzie rosną. Drożeją artykuły spożywcze, samochody, maszyny, paliwo. Ale szczególnie znacząco wzrosły ceny materiałów budowlanych – średnio o 20-30%, co oznacza, że wzrosły koszty budowy, co nieuchronnie doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości. W pierwszej kolejności będą rosły ceny nowych budynków, a następnie ceny na rynku wtórnym.

Wzrost dochodów ludności w kraju i dostępność kredytów hipotecznych nakłada się na inflację, poziom płac w Bułgarii rośnie, co zwiększa liczbę tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości, zwłaszcza gdy dostępne są kredyty hipoteczne.

Brak nieruchomości wysokiej jakości został stwierdzony przez bułgarskich pośredników w celu odnotowania zwiększonego popytu na mieszkania wysokiej jakości, a ponadto wiele osób nie jest już zainteresowanych starymi, małymi mieszkaniami, ale bardziej przestronnymi mieszkaniami w nowoczesnych kompleksach mieszkaniowych. W kontekście rosnącej inflacji w budownictwie, deweloperzy nie mają czasu na zaspokojenie rosnących potrzeb kupujących, co wywiera dużą presję na ceny.

Tak więc, zdaniem ekspertów, wartość nieruchomości będzie rosła, a średnioroczny wzrost w 2022 roku wyniesie 10-15%, w zależności od regionu i segmentu. Jak w tej sytuacji zachowują się kupujący i sprzedający?

Jeśli planujesz kupić dom lub mieszkanie, nie odkładaj zakupu w nieskończoność. Jednocześnie nie spiesz się i spokojnie szukaj obiektu, który Ci odpowiada.

Sprzedający są obecnie w lepszej sytuacji, ponieważ mogą łatwiej znaleźć kupca i sprzedać swoje mieszkanie po wygodnej dla siebie cenie. Jednocześnie trzeba pamiętać, że płynne nieruchomości drożeją w pierwszej kolejności i być gotowym do negocjacji z realnymi nabywcami.

Rynek mieszkaniowy w Bułgarii – złe funkcjonowanie przystępnych cenowo mieszkań w Sofii

Przystępne mieszkania były stałym problemem w całej Unii Europejskiej w ciągu ostatniej dekady, a wiele stolic stało się sławnych z ich absurdalnie wysokich cen wynajmu i zakupu. Tymczasem Sofia często przemyka pod radarem w tym zakresie, a rozmowa na temat przystępności cenowej mieszkań prawie nie istnieje, zarówno na poziomie lokalnym, jak i międzynarodowym.

Poważnym problemem jest liczba wolnych mieszkań w Sofii – 23% według ostatniego spisu ludności z 2011 roku. Nie musi to jednak oznaczać nadwyżki podaży na rynku, ponieważ wiele mieszkań jest po prostu pustych. Wśród nich są takie, które są w posiadaniu inwestorów w celach spekulacyjnych. Według Colliers, firmy zajmującej się nieruchomościami w Sofii, jedna czwarta wszystkich zakupów w 2021 roku to domy inwestycyjne.

Niektórzy eksperci twierdzą, że wiele osób posiadających wiele domów woli nie wystawiać ich na rynek najmu, ponieważ ramy prawne Bułgarii są dość słabe, jeśli chodzi o ochronę zarówno najemców, jak i właścicieli.

Średnia liczba osób na gospodarstwo domowe w Sofii wynosi 2,2, podczas gdy całkowita liczba gospodarstw domowych wynosi 572 510. Różnica pomiędzy całkowitą liczbą mieszkań a liczbą gospodarstw domowych sugerowałaby nadwyżkę 34 963 mieszkań. Jednak uwzględnienie wskaźnika pustostanów, czyli łącznie 142 635 mieszkań, ujawnia niedobór. Mówiąc wprost, te 572 510 gospodarstw domowych zajmuje 464 838 mieszkań, co wskazuje na deficyt 107 672 jednostek mieszkaniowych. Według tego zestawu danych, na każde zamieszkane mieszkanie przypada 1,2 gospodarstwa domowego.

Rynek mieszkaniowy w Bułgarii – odbudowująca się gospodarka

W II kwartale 2021 roku gospodarka Bułgarii rozszerzyła się o 9,9% w stosunku do roku poprzedniego, po skurczeniu się o 1,8% w I kwartale, według NSI. Był to pierwszy kwartał ekspansji r/r od pięciu kwartałów, głównie ze względu na efekt niskiej bazy po szoku pandemicznym w ubiegłym roku.

W ujęciu kwartalnym gospodarka rozszerzyła się nieznacznie o 0,6% w II kw. 2021 r., co oznacza spowolnienie wobec wzrostu o 2,5% kw/kw w poprzednim kwartale, ale zdecydowaną poprawę wobec rekordowego spadku o 10,1% w II kw. 2020 r.

Gospodarka Bułgarii ma wzrosnąć o 4,6% w tym roku i o kolejne 4,1% w 2022 r., po spadku o 4,2% w 2020 r. Przed skurczeniem się w zeszłym roku, gospodarka rozwijała się średnio o 3,6% rocznie w latach 2015-19, gwałtownie wzrastając w porównaniu ze średnim wzrostem o 0,4% w latach 2009-14.

W 2020 r. deficyt budżetowy osiągnął 4,06 mld BGN (2,76 mld euro), co odpowiada 3,4% PKB, w przeciwieństwie do nadwyżki w wysokości 2,1% PKB w 2019 r. i przełamania czterech kolejnych lat nadwyżek w kraju.

Bezrobocie spadło do 5% w lipcu 2021 r., w porównaniu z 7,9% rok wcześniej, dzięki rządowym programom wspierania zatrudnienia mającym na celu pomoc przedsiębiorstwom w przetrwaniu skutków pandemii. Ogólnokrajowe bezrobocie wynosiło średnio 5,2% w latach 2017-20.

Inflacja przyspieszyła do 3% w lipcu 2021 r., najgwałtowniejszy wzrost od marca 2020 r., pośród wzrostu cen mieszkań i usług komunalnych oraz kosztów transportu, na podstawie danych z NSI.

Bibliografia:

  1. NSI – 24/06/22 – HPI według regionów statystycznych – https://www.nsi.bg/en/content/13329/hpi-national-level-2015-100
  2. Komisja Europejska – 14/07/2022 – Economic Forecast For Bulgaria – https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/bulgaria/economic-forecast-bulgaria_en
Pawel Morisson de la Bassetière

Paweł de la Bassetière jest Alumnus Uniwersytetu Adama Mickiewicza i Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Specjalizuje się w cyklach biznesowych i ekonomii partycypacyjnej. Jego pracowitość sprawia, że niemal codziennie rozmawia w języku polskim, angielskim, francuskim, portugalskim, włoskim i rosyjskim. Stoi na czele komitetu ekspertów Blue Europe w sprawie Polski.