Après six années de fortes hausses des prix des logements, le marché immobilier bulgare reste dynamique. L’indice national des prix de l’immobilier a augmenté de 7,51 % (6,83 % en valeur corrigée de l’inflation) au cours de l’année qui s’est terminée au premier trimestre 2021, ce qui représente une accélération par rapport à la hausse de 4,7 % enregistrée au cours de la même période l’année dernière, soit la plus forte croissance des prix de l’immobilier en trois ans.
Les prix des logements neufs ont augmenté de 6,7 % au cours de la période allant jusqu’au premier trimestre 2021, ce qui représente une forte hausse par rapport à l’augmentation de 2 % en glissement annuel de l’année précédente. Une fois corrigés de l’inflation, les prix ont augmenté de 6 %. Au cours du dernier trimestre, les prix des logements neufs ont augmenté de 3,4 % (2,5 % après correction de l’inflation).
Les prix des logements existants ont augmenté de 8% (7,3% corrigés de l’inflation) au T1 2021 par rapport à l’année précédente, soit la plus forte croissance en glissement annuel depuis le T1 2018. En glissement trimestriel, les prix des logements existants ont augmenté de 3% (2,2% corrigés de l’inflation).
Ces dernières années, les taux d’intérêt presque nuls sur les dépôts bancaires ont encouragé les gens à investir dans l’immobilier. C’est pourquoi le marché du logement a commencé à augmenter en 2014 et n’a cessé de s’accélérer depuis, se remettant d’un krach massif après le boom de 2000 à 2008, lorsque les prix de l’immobilier résidentiel ont bondi d’environ 300 %.
L’économie devrait croître de 4,6 % cette année et de 4,1 % supplémentaires en 2022, après avoir baissé de 4,2 % au cours de l’ année 2020 Au deuxième trimestre 2021, l’économie bulgare a progressé de 9,9 % par rapport à l’année précédente, après une contraction de 1,8 % au premier trimestre, selon l’INS. Il s’agit du premier trimestre d’expansion en glissement annuel en cinq trimestres, principalement en raison du faible effet de base du choc de la pandémie de l’année dernière.
Le marché du logement en Bulgarie – S’améliore-t-il ?
La demande dépasse l’offre depuis plusieurs années maintenant. La demande de logements a largement dépassé l’offre, et ce déséquilibre du marché immobilier bulgare va se poursuivre à partir de 2022-2023. La demande est alimentée par les facteurs décrits ci-dessous.
Récemment, la faible rentabilité des dépôts bancaires est devenue de plus en plus évidente en Bulgarie, car les banques introduisent des paiements pour des montants importants de dépôts, ce qui rend la conservation de l’argent dans une banque non rentable. Dans le contexte de la rentabilité négative des dépôts bancaires à terme, l’immobilier devient un investissement rentable : il peut être loué avec un rendement annuel de 5-7%, et après quelques années, il peut être vendu à un prix plus élevé.
L’inflation mondiale et la forte hausse des prix des matériaux de construction ont créé un virage brutal et on peut sans risque appeler 2021 l’année de la croissance des prix. Et les prix de tout et partout augmentent. Les denrées alimentaires, les voitures, les machines et le carburant deviennent plus chers. Mais les matériaux de construction ont connu une hausse de prix particulièrement importante – en moyenne de 20 à 30 %, ce qui signifie que le coût de la construction a augmenté, ce qui entraînera inévitablement une hausse des prix de l’immobilier. Tout d’abord, les prix des nouveaux bâtiments vont augmenter, puis ceux du marché secondaire.
L’augmentation des revenus de la population du pays et la disponibilité des prêts hypothécaires se superposent à l’inflation, le niveau des salaires en Bulgarie augmente, ce qui accroît le nombre de ceux qui peuvent se permettre d’acheter des biens immobiliers, surtout lorsque les prêts hypothécaires sont disponibles.
Le manque de propriétés de qualité a été déclaré par les agents immobiliers bulgares pour noter une augmentation de la demande de logements de qualité, tandis que de plus, beaucoup ne sont plus intéressés par de vieux petits appartements, mais par des appartements plus spacieux dans des complexes résidentiels modernes. Dans le contexte d’une inflation croissante dans la construction, les promoteurs n’ont pas le temps de répondre aux besoins croissants des acheteurs, ce qui exerce une forte pression sur les prix.
Ainsi, selon les experts, la valeur de l’immobilier va augmenter, et la croissance annuelle moyenne en 2022 sera de 10 à 15 %, selon la région et le segment. Comment les acheteurs et les vendeurs agissent-ils dans cette situation ?
Si vous avez l’intention d’acheter une maison ou un appartement, ne reportez pas indéfiniment l’achat. En même temps, prenez votre temps et cherchez calmement l’objet qui vous convient.
Les vendeurs sont désormais dans une meilleure position, car ils peuvent plus facilement trouver un acheteur et vendre leur appartement à un prix confortable pour eux. En même temps, vous devez vous rappeler que l’immobilier liquide devient plus cher en premier lieu et être prêt à négocier avec de vrais acheteurs.
Le marché du logement en Bulgarie – Le dysfonctionnement du logement abordable à Sofia
Le logement abordable est un problème persistant dans l’Union européenne depuis une dizaine d’années et de nombreuses capitales sont devenues célèbres pour leurs prix de location et d’achat absurdement élevés. À cet égard, Sofia passe souvent inaperçue et le débat sur le caractère abordable du logement est quasiment inexistant, tant au niveau local qu’international.
Un problème majeur est le nombre de logements vacants à Sofia – 23 % selon le dernier recensement de 2011. Toutefois, cela ne signifie pas nécessairement qu’il y a une offre excédentaire sur le marché, car un grand nombre de logements sont simplement laissés vacants. Certains d’entre eux sont détenus par des investisseurs à des fins spéculatives. Selon Colliers, une société immobilière de Sofia, un quart de tous les achats en 2021 étaient des maisons d’investissement.
Certains experts affirment que beaucoup de personnes qui possèdent plusieurs maisons préfèrent ne pas les mettre sur le marché de la location, car le cadre législatif bulgare est assez faible lorsqu’il s’agit de protéger à la fois les locataires et les propriétaires.
Le nombre moyen de personnes par foyer à Sofia est de 2,2, tandis que le nombre total de foyers est de 572 510. La différence entre le nombre total de logements et le nombre de ménages suggère un excédent de 34 963 logements. Toutefois, si l’on tient compte du taux de vacance, soit un total de 142 635 unités, on constate une pénurie. En d’autres termes, ces 572 510 ménages occupent 464 838 logements, ce qui représente un déficit de 107 672 unités de logement. Selon cet ensemble de données, 1,2 ménages se partagent chaque unité de logement habitée.
Le marché du logement en Bulgarie – une économie en reprise
Au deuxième trimestre 2021, l’économie bulgare a progressé de 9,9 % par rapport à l’année précédente, après une contraction de 1,8 % au premier trimestre, selon l’INS. Il s’agit du premier trimestre d’expansion en glissement annuel en cinq trimestres, principalement en raison du faible effet de base du choc de la pandémie de l’année dernière.
Sur une base trimestrielle, l’économie a connu une légère expansion de 0,6 % au T2 2021, un ralentissement par rapport à une croissance de 2,5 % en glissement trimestriel au trimestre précédent, mais une nette amélioration par rapport à la chute record de 10,1 % au T2 2020.
L’économie bulgare devrait croître de 4,6 % cette année et de 4,1 % supplémentaires en 2022, après une baisse de 4,2 % en 2020. Avant de se contracter l’année dernière, l’économie avait connu une croissance annuelle moyenne de 3,6 % en 2015-19, en forte hausse par rapport à la croissance moyenne de 0,4 % en 2009-14.
En 2020, le déficit budgétaire a atteint 4,06 milliards de BGN (2,76 milliards d’euros), soit l’équivalent de 3,4 % du PIB, contrastant avec un excédent de 2,1 % du PIB en 2019 et brisant les quatre années consécutives d’excédents du pays.
Le chômage a reculé à 5 % en juillet 2021, contre 7,9 % un an plus tôt, grâce aux dispositifs de soutien à l’emploi du gouvernement visant à aider les entreprises à surmonter l’effet de la pandémie. À l’échelle nationale, le taux de chômage s’est établi en moyenne à 5,2 % en 2017-20.
L’inflation s’est accélérée pour atteindre 3 % en juillet 2021, la plus forte hausse depuis mars 2020, dans un contexte d’augmentation des coûts du logement et des services publics, ainsi que des coûts de transport, selon les chiffres de l’INS.
Bibliographie :
- INS – 24/06/22 – IPH par régions statistiques – https://www.nsi.bg/en/content/13329/hpi-national-level-2015-100
- Commission européenne – 14/07/2022 – Prévisions économiques pour la Bulgarie – https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-surveillance-eu-economies/bulgaria/economic-forecast-bulgaria_en
